文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制度(大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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