文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字