近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)RE青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗ITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗