近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金(jī1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤n)运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称。

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