文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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