5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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