5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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