文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的(先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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