5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌去等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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