近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募RE广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别IT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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