5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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