近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì苏修是什么意思，苏修是什么意思)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng苏修是什么意思，苏修是什么意思)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现苏修是什么意思，苏修是什么意思(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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