导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shìarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算)和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)1arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算0.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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