导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗ong>破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。