万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，几十块钱的阿富汗玉是真的吗先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12几十块钱的阿富汗玉是真的吗.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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