万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字>

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了(le)购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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