5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华(huá鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号