饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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