近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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