OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(z网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思hāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核(hé)实工网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发(fā)的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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