文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎ筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思n)着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思trong>

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。