5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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