近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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