文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)贵州海拔高度是多少 line-height: 24px;'>贵州海拔高度是多少点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚贵州海拔高度是多少(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 贵州海拔高度是多少