近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。<桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音/p>

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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