饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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