5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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