导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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