文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chén祈使句例子英语，祈使句例子10个g)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2祈使句例子英语，祈使句例子10个.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎ祈使句例子英语，祈使句例子10个n)”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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