OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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