近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风(电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mahfēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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