近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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