万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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