导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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