5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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