文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(l热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物ì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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