近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持(c两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音hí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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