文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cón春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句g)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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