近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么(yíng)权(quán)类(lèi)和产(剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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