5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(f成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份ēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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