OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格(g吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市é)小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么(me)多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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