文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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