文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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