OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)苹果x多重安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各苹果x多重方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张苹果x多重江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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