5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上360借条是正规的吗还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(y360借条是正规的吗ú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升360借条是正规的吗，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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