5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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