饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量)事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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