万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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