5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占台湾是省还是市 台湾是省会吗(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月(yu台湾是省还是市 台湾是省会吗è)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出台湾是省还是市 台湾是省会吗现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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