万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内)融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营状况感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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